Aluguel por temporada, também denominado locação para temporada ou, em determinados contextos, short-term rental, é uma modalidade de aluguel destinada à ocupação temporária de um imóvel.
Pessoas físicas e jurídicas podem disponibilizar casas, apartamentos, quartos e outras acomodações por prazo determinado. Os imóveis podem ser mobiliados e utilizados para lazer, turismo, realização de cursos, tratamento de saúde, trabalho temporário, reformas residenciais, mudança de cidade ou outras necessidades limitadas no tempo.
A contratação pode ocorrer diretamente entre o proprietário e o locatário ou ser intermediada por imobiliárias, administradoras e plataformas digitais. Popularmente, os proprietários ou responsáveis pelos imóveis são chamados de anfitriões, enquanto os ocupantes são denominados hóspedes, embora esses termos comerciais não determinem, por si só, a natureza jurídica do contrato.
Características
O aluguel por temporada diferencia-se da locação residencial convencional principalmente pela finalidade transitória da ocupação e pela duração previamente determinada.
Os contratos normalmente estabelecem:
período de permanência; valor do aluguel e dos encargos; forma e prazo de pagamento; regras de entrada e saída; identificação dos ocupantes; condições para cancelamento ou prorrogação; responsabilidades por danos; serviços e despesas incluídos.
Os imóveis podem ser oferecidos com móveis, eletrodomésticos, utensílios domésticos, acesso à internet, roupas de cama, manutenção e serviços de limpeza.
A presença de móveis ou serviços adicionais não é suficiente, isoladamente, para classificar a relação como locação residencial, hospedagem ou contrato atípico. A classificação depende das características concretas da contratação, como duração, finalidade, frequência, rotatividade dos ocupantes e serviços prestados.
Legislação no Brasil
Lei do Inquilinato
No Brasil, a locação para temporada é regulamentada principalmente pelos artigos 48, 49 e 50 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
O artigo 48 define como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário em razão de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu próprio imóvel ou outros fatos relacionados exclusivamente a determinado período.
Para ser enquadrado no regime específico da locação para temporada, o contrato deve ter prazo não superior a noventa dias, independentemente de o imóvel estar ou não mobiliado.
Quando a locação envolver imóvel mobiliado, o contrato deverá conter a descrição dos móveis e utensílios existentes, bem como o estado de conservação em que se encontram.
O artigo 49 permite ao locador receber antecipadamente, de uma só vez, os aluguéis e encargos referentes ao período contratado. Também é possível exigir uma das modalidades de garantia locatícia previstas no artigo 37 da mesma lei.
Segundo o artigo 50, caso o locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias após o término do contrato, sem oposição do locador, a locação será presumida como prorrogada por prazo indeterminado. A partir dessa prorrogação, não poderá mais ser exigido o pagamento antecipado de todos os aluguéis e encargos.
A definição legal do artigo 48 limita o regime específico da locação para temporada aos contratos com duração máxima de noventa dias. Contratos de maior duração podem ser submetidos a outras disposições da Lei do Inquilinato ou do Código Civil brasileiro, conforme sua natureza e finalidade.
Condomínios residenciais
A utilização de unidades situadas em condomínios também deve respeitar a convenção condominial, o regimento interno e a destinação atribuída ao empreendimento.
Em 2021, decisões do Superior Tribunal de Justiça reconheceram que condomínios residenciais podem estabelecer período mínimo para as locações ou restringir a utilização das unidades para ocupações de curta duração, quando essas restrições forem fundamentadas na destinação residencial prevista na convenção.
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ uniformizou o entendimento do tribunal ao julgar o Recurso Especial nº 2.121.055. O caso envolvia a utilização habitual de uma unidade residencial para contratos de estadia de curta duração, com exploração econômica e elevada rotatividade de ocupantes.
Segundo o entendimento adotado no julgamento, quando a exploração econômica ou profissional de estadias curtas descaracteriza a destinação residencial da unidade, a mudança de finalidade deve ser aprovada em assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos.
A decisão foi fundamentada nos artigos 1.336, inciso IV, e 1.351 do Código Civil. O artigo 1.336 estabelece o dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação, enquanto o artigo 1.351 exige a aprovação de dois terços dos condôminos para a alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
O STJ também esclareceu que o meio utilizado para divulgar o imóvel não define a natureza jurídica da contratação. Dessa forma, a utilização de uma plataforma digital não transforma automaticamente o negócio em locação residencial, locação para temporada ou hospedagem.
A classificação deve considerar as circunstâncias de cada caso, incluindo a finalidade da ocupação, o prazo, a habitualidade, a rotatividade dos ocupantes, o caráter profissional da atividade, os serviços prestados e a destinação prevista na convenção condominial.
Plataformas digitais
A expansão das plataformas digitais facilitou a divulgação, comparação e contratação de imóveis por períodos temporários.
Plataformas como Airbnb, Booking.com e Expedia conectam proprietários ou administradores a pessoas interessadas em acomodações. Essas plataformas podem oferecer ferramentas para:
pesquisa e comparação de imóveis; processamento de pagamentos; comunicação entre as partes; identificação de usuários; avaliações públicas; cancelamentos e reembolsos; atendimento ao cliente.
Além das plataformas de intermediação, existem empresas que administram diretamente imóveis mobiliados, contratos, cobranças, manutenção e atendimento aos ocupantes. Esses modelos podem abranger desde estadias turísticas por diária até locações mensais e contratos de média duração.
A utilização de plataformas digitais não afasta a aplicação da legislação civil, condominial, urbanística, tributária e de proteção ao consumidor. Dependendo da cidade e das características da operação, também podem ser aplicadas regras municipais relacionadas a zoneamento, cadastro, licenciamento, segurança e recolhimento de tributos.
Mercado e modelos de locação
O mercado de aluguel temporário abrange casas de férias, apartamentos turísticos, quartos compartilhados, imóveis corporativos, residências estudantis e apartamentos mobiliados para permanências mensais.
As acomodações por diária são utilizadas principalmente para turismo e viagens curtas. Outros modelos atendem estudantes, profissionais transferidos, trabalhadores em projetos temporários, estrangeiros, pacientes em tratamento médico e pessoas em processo de mudança de residência.
Em 2020, o setor foi afetado pela redução das viagens durante a pandemia de COVID-19. Posteriormente, parte do mercado apresentou recuperação impulsionada pelo trabalho remoto, por viagens domésticas e pela procura por imóveis com maior espaço e estrutura para permanências prolongadas.
Algumas características associadas à procura por imóveis temporários são a privacidade, a possibilidade de preparar refeições, a disponibilidade de unidades para famílias ou grupos e a flexibilidade na duração da permanência.
Mercado brasileiro
No Brasil, coexistem locações turísticas por diária, apartamentos mobiliados para períodos mensais, imóveis corporativos e contratos flexíveis destinados à moradia temporária.
Em 2018, a Gazeta do Povo apresentou a Shortstay e a Roomgo como exemplos de plataformas voltadas a formas de moradia temporária diferentes das estadias turísticas por diária e das locações residenciais tradicionais.
A reportagem descreveu a Shortstay como uma operação de apartamentos mobiliados em Curitiba, com contratos que geralmente começavam em trinta dias e podiam ser prorrogados. O modelo atendia, entre outros públicos, pessoas que permaneciam temporariamente na cidade para estudar ou trabalhar.
Em dezembro de 2021, o portal RIC publicou que, segundo dados divulgados pela Shortstay, a empresa havia registrado aumento de 28% no número de contratos em relação a 2020 e ocupação média de 89% nos imóveis de seu portfólio naquele ano.
A mesma publicação descreveu a utilização de contratação digital e visualização tridimensional dos imóveis. Como os indicadores de crescimento e ocupação foram atribuídos à própria empresa, eles representam dados empresariais divulgados naquele período, e não resultados de uma auditoria independente do mercado.
Impactos e controvérsias
O aluguel por temporada pode ampliar a oferta de acomodações, gerar renda para proprietários e oferecer alternativas aos hotéis e aos contratos residenciais de longa duração.
Imóveis com cozinha, áreas adicionais e estrutura residencial também podem ser adequados para famílias, grupos e pessoas que necessitam permanecer por períodos maiores em determinada cidade.
Por outro lado, a concentração de imóveis destinados a estadias curtas pode aumentar a rotatividade de pessoas em edifícios residenciais e provocar conflitos relacionados a barulho, segurança, identificação de ocupantes e utilização das áreas comuns.
Em determinadas cidades, a expansão das locações de curta duração também é associada a discussões sobre diminuição da oferta de moradias permanentes, aumento do preço dos aluguéis, gentrificação e sobreturismo.
As formas de regulamentação variam entre países e municípios. Entre as medidas adotadas estão registro obrigatório dos imóveis, licenciamento, limites anuais de ocupação, compartilhamento de informações com autoridades, cobrança de tributos e restrições em áreas com pressão sobre a oferta habitacional.
Ver também
Airbnb Aluguel Booking.com Condomínio Economia compartilhada Hospedagem Hotel Lei do Inquilinato Locação Turismo
Referências
Categoria:Aluguel Categoria:Setor imobiliário
Ligações externas
Site oficial da Shortstay