Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) é um título emitido por municípios, no âmbito de uma Operação Urbana Consorciada, que pode ser livremente negociado e é conversível em direito de construir adicional (ou em alteração de parâmetros urbanísticos) apenas dentro do perímetro da operação.Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Resolução CVM nº 84, de 31 de março de 2022.Brasil. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), art. 34.
Na prática, o CEPAC funciona como mecanismo de captação antecipada de recursos, onde a prefeitura vende certificados e destina a arrecadação à execução de intervenções previstas na operação urbana, como obras de infraestrutura, requalificação de espaços públicos e melhorias urbanísticas.Prefeitura de São Paulo. “Operações Urbanas na cidade de São Paulo” (Gestão Urbana SP).
O instrumento está associado à ideia de “solo virtual” (ou “solo criado”), pois transforma parte do potencial construtivo definido pelo planejamento urbano em ativo transacionável, conectando regulação do uso do solo, financiamento e implementação de projetos.Prefeitura de São Paulo. “CEPAC” (São Paulo Urbanismo). Como os CEPACs são tratados como valores mobiliários, sua distribuição pública e negociação são reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários, com exigências de registro e divulgação de informações (por exemplo, prospecto e relatórios periódicos).Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Resolução CVM nº 84, de 31 de março de 2022.
Na literatura e no debate público, o CEPAC é descrito como instrumento de captura de valorização fundiária e de financiamento urbano, mas também é objeto de controvérsias sobre precificação do potencial adicional, transparência, vinculação dos recursos a finalidades redistributivas e efeitos sobre valorização imobiliária e deslocamento populacional em áreas de intervenção.WRI Brasil. “O que o Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) pode fazer pelas cidades” (2019).
Ver também
Operação Urbana Consorciada Outorga onerosa do direito de construir Plano Diretor Municipal Parceria público-privada Orçamento público
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