miniatura|Benidorm, en la Costa Blanca (Alicante, Comunidad Valenciana) es la ciudad española con mayor número de rascacielos, en la que se encuentran los edificios de viviendas más altos de España, la torre Intempo y la torre Lúgano, solo superadas por las torres CTBA en Madrid, de oficinas miniatura|Casas Colgadas de Cuenca, en Castilla-La Mancha, construidas entre los siglos y para su uso como viviendas, hoy reclamo turístico de la ciudad y sede del Museo de Arte Abstracto Español
España tenía 26 902 443 viviendas en el año 2023, según datos de la Estimación del Parque de Viviendas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, de las que 19 165 829 eran viviendas principales o primera vivienda y 7 736 614 eran viviendas secundarias.
Según Eurostat, en 2021 el 75,8 % de las viviendas en España se encuentran en régimen de propiedad por quien las habita, y el 24,2 % se encuentran en régimen de alquiler.
Durante el período 1997-2007 se creó una burbuja inmobiliaria en España que estalló en 2008, iniciándose la crisis inmobiliaria española 2008-2013 junto con un retroceso económico en todos los aspectos de la economía -Crisis española de 2008-2014-.<ref name=Naredo>El modelo inmobiliario español y sus consecuencias, José Manuel Naredo, Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), Université París 12 Val-de-Marne, 2010</ref> El resultado de la explosión de la burbuja fue una brusca caída de la demanda y también una caída del precio de la vivienda a medio plazo, que se fue produciendo desde finales de 2007 -continuando aún en 2013- y que estaba provocada por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible. Este cambio de ciclo inmobiliario tuvo lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, debido al deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito. En 2018 se apreciaba un repunte de los precios de la vivienda apareciendo de nuevo los problemas asociados a la falta de vivienda, encarecimiento de precios y dificultad de acceso de jóvenes a la vivienda ya fuera de alquiler o en compra.
Marco legal En España, las comunidades autónomas tienen transferida la competencia principal en materia de vivienda. Esto implica que son responsables de diseñar y aplicar las políticas regionales sobre urbanismo y vivienda, incluyendo la promoción pública, la supervisión del parque de vivienda social, la rehabilitación de edificios y la inspección técnica. Además, las comunidades asumen las competencias sobre el ordenamiento del territorio y las leyes del suelo, lo que les permite definir cómo y dónde se desarrolla la vivienda en su territorio.
Los Ayuntamientos ejercen las competencias delegadas por las autonomías. En particular, son los encargados de la planificación urbana local y la concesión de licencias de obra, así como de la promoción y gestión de vivienda pública en su ámbito. Esto significa que las decisiones y la agilidad para construir o rehabilitar viviendas pueden variar notablemente según el municipio.
El Gobierno central, aunque no legisla directamente en vivienda o urbanismo, tiene competencias indirectas que influyen en el sistema. Por un lado, elabora el régimen jurídico básico de contratos de alquiler y compraventa, establenciendo, con los límites de renovación y los índices de precios, así como el marco tributario general (IVA, IRPF, etc). También establece normas sobre crédito inmobiliario e hipotecas. De hecho, el Tribunal Constitucional ha anulado en varias ocasiones partes de leyes estatales que invadían competencias autonómicas.
Derecho a la vivienda miniatura|Manifestación por una vivienda digna en Madrid en febrero de 2025
La Constitución española de 1978 recogió expresamente el derecho a la vivienda, así como una obligación de las administraciones públicas respecto a este derecho:
Estos artículos están incluidos en el Título I De los derechos y deberes fundamentales, pero en el capítulo tercero De los principios rectores de la política social y económica, que deben informar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen.
La ley vasca de vivienda (ley 3/2015, de 18 de junio) impulsada por la oposición durante el gobierno de Iñigo Urkullu (PNV) con los votos a favor del PSE-EE (PSOE), EH Bildu y UPyD y los votos en contra del PP y el PNV, reconoce el derecho subjetivo a una vivienda digna, exigible ante los tribunales, para personas con bajos ingresos y en riesgo de exclusión, aplicándose de forma gradual según tamaño familiar y renta. Incluye un canon anual de 10 €/m² a viviendas vacías sin justificación, la posibilidad de expropiar temporalmente inmuebles a bancos para evitar desahucios y la reserva mayoritaria de vivienda pública al alquiler (80 % inicialmente, luego 100 %). miniatura|Apartamentos con piscina en La Manga del Mar Menor, Región de Murcia miniatura|Apartamentos en la localidad de San Vicente, Los Realejos (Tenerife, Canarias) Ley del suelo de Aznar
Antes de la aprobación de la ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, aprobada durante el primer gobierno de José María Aznar (PP), el régimen urbanístico en España se basaba en un principio más restrictivo: el suelo solo adquiría valor urbanístico cuando estaba clasificado expresamente como urbanizable. Esto limitaba la cantidad de terrenos disponibles para construir.
La ley de 1998 cambió ese enfoque con el objetivo de abaratar el precio de la vivienda y dinamizar la construcción. Establecía que todo el suelo era urbanizable salvo el que estuviera expresamente protegido (parques naturales, suelos rústicos de especial protección, etc.). Esto supuso un giro radical, ya que ampliaba de manera masiva el suelo susceptible de desarrollo urbanístico. Establecía que el valor de los terrenos debía calcularse teniendo en cuenta su potencial urbanístico, lo que en la práctica encareció el precio del suelo, y en lugar de abaratar la vivienda, la encareció. Esto incentivó la especulación inmobiliaria, ya que impulsó la compra y retención de suelo urbanizable como activo financiero. Se produjeron fenómenos de urbanización masiva, expansión de segundas residencias y fuerte impacto ambiental en la costa y áreas metropolitanas. Junto con otros factores financieros como la facilidad de crédito o los tipos de interés bajos, la ley es considerada uno de los detonantes del gran ciclo de expansión inmobiliaria en España de finales de los años 1990 y 2000.
La sentencia 164/2001 del Tribunal Constitucional de España declaró inconstitucional parte de la ley por invasión de competencias autonómicas. Posteriormente fue sustituida por la ley del suelo de 2007, del gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, que cambió el enfoque, introduciendo criterios de desarrollo sostenible y limitando la consideración de suelo urbanizable.
Ley por el derecho a la vivienda de Sánchez
La primera ley de vivienda estatal de la democracia, la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, elaborada por el gobierno de coalición del PSOE y Unidas Podemos, presidido por Pedro Sánchez (PSOE), fue aprobada en 2023 tras intensas negociaciones de año y medio entre ambos partidos.
Entre las novedades que introduce en el sistema jurídico es que los honorarios inmobiliarios del alquiler deben correr a cargo del casero, rebaja el concepto de «gran propietario» a aquellos que tengan al menos 5 inmuebles y elimina el Índice de precios al consumidor (IPC) como índice de referencia para actualizar contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Para ello modifica la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo un Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que busca ofrecer una referencia más estable y moderada que el IPC para la actualización anual de los alquileres en contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Este índice se calcula mensualmente y se basa en una fórmula ponderada que incluye la variación del IPC general y del IPC subyacente, un parámetro relacionado con el crecimiento esperado del IPC a largo plazo y un coeficiente moderador que ajusta las diferencias entre estos índices.
Asimismo, el IRAV sirve como referencia para poder establecer límites al precio del alquiler en zonas tensionadas. Los topes los pueden aplicar las comunidades autónomas tras declarar una determinada área como zona tensionada, pudiendo ofrecer también incentivos fiscales a los propietarios que reduzcan precios.
Parque de viviendas miniatura|Casa unifamiliar de la Costa del Sol en Elviria, Marbella (Málaga, Andalucía) miniatura|Casas tradicionales, edificadas en 1890 y 1910, en Avilés, Asturias miniatura|Melilla desde el barrio Victoria miniatura|Chalets adosados en el barrio de Los Bermejales, Sevilla (Andalucía) Entre 2001 y 2024, el parque total de viviendas en España creció de 21,03 millones a 27,00 millones, lo que supone un aumento cercano a los 6 millones de unidades (+28,4 %). Este incremento no ha sido lineal: durante los primeros años, especialmente hasta 2010, el crecimiento fue más acelerado, coincidiendo con la expansión inmobiliaria previa a la crisis financiera de la Gran Recesión de 2008-2014. Entre 2011 y 2015 se observa una ralentización, seguida de una recuperación moderada a partir de 2016.
Las viviendas principales pasaron de 14,18 millones en 2001 a 19,28 millones en 2024, lo que representa un incremento de 5,09 millones (+35,9 %). Este aumento ha sido relativamente constante, aunque con una ligera desaceleración en los años posteriores a 2011. En términos relativos, el peso de las viviendas principales en el total ha crecido del 67,4 % en 2001 al 71,4 % en 2024, lo que refleja una tendencia hacia un uso más residencial del parque de viviendas, pues las viviendas no principales —aquellas destinadas a segunda residencia, uso temporal o desocupadas— pasaron de 6,85 millones en 2001 (32,6 % del total) a 7,73 millones en 2024 (28,6 % del total), con un crecimiento mucho más moderado (+12,9 %).
Estimación del parque de viviendas (2001-2024) Antigüedad
Según un informe de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) publicado en agosto de 2023, la edad media del parque de vivienda usada en España es de 43,5 años. El estudio, basado en información de unas 1200 agencias inmobiliarias, muestra que muchas viviendas usadas en España presentan deficiencias relacionadas principalmente con su antigüedad y diseño. Cerca del 32 % carece de ascensor, lo que dificulta la movilidad en edificios altos. Alrededor del 25 % tiene poco espacio exterior, como balcones o terrazas. Casi el 24 % no cuenta con aislamiento térmico adecuado, afectando el confort y el consumo energético. Cerca del 19 % carece de rampas de acceso, limitando la accesibilidad para personas con movilidad reducida. Estas cifras reflejan la necesidad de rehabilitación y adaptación de gran parte del parque de viviendas para mejorar su funcionalidad, accesibilidad y eficiencia.