miniaturadeimagen|Esquema de Zonificación del Plan Espacial General de la ciudad de Skopie, Macedonia del Norte. Los distintos colores representan diferentes áreas de zonificación urbana. La zonificación, en sentido amplio, se refiere a la división de un área geográfica en sectores heterogéneos conforme a ciertos criterios, como su capacidad productiva, tipo de construcciones permitidas, intensidad de una amenaza y grado de riesgo.
Si nos referimos a recursos naturales renovables, la zonificación es la clasificación de usos que se realiza dentro de las unidades territoriales en un distrito de manejo integrado de los mismos, conforme a un análisis previo de sus aptitudes, características y cualidades abióticas, bióticas y antrópicas.
Alcance El objetivo principal de la zonificación es segregar los usos que se consideran incompatibles. En la práctica, la zonificación también se usa para evitar que nuevos desarrollos interfieran con los usos existentes y/o para preservar el "carácter" de una comunidad.
La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades permitidos en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales, agrícolas, comerciales o industriales), las densidades en las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad, como viviendas unifamiliares, hasta viviendas de alta densidad, como edificios de apartamentos de gran altura), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que pueden ocupar las estructuras, la ubicación de un edificio en el lote, las proporciones de los tipos de espacio en un lote, como cuánto espacio ajardinado, superficie impermeable, carriles de tráfico y la disponibilidad de estacionamiento.
La zonificación suele estar controlada por los gobiernos locales, como los condados o los municipios, aunque la naturaleza del régimen de zonificación puede ser determinada o limitada por las autoridades de planificación estatales o nacionales o mediante la legislación que lo habilita.E.g., Maryland Code Article 66B, § 2.01(b) grants zoning powers to the City of Baltimore, while § 2.01(c) limits the grant of powers. By contrast, the New Jersey Municipal Land Use Law grants uniform zoning powers (with uniform limitations) to all municipalities in that state. En algunos países, por ejemplo, Francia, Alemania o Canadá, los planes de zonificación deben cumplir con declaraciones de política y planificación de nivel superior (nacional, regional, estatal, provincial). En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación, así como el procedimiento legal. En Australia, la tierra bajo el control del gobierno de la Commonwealth (federal) no está sujeta a controles de planificación estatales. Los Estados Unidos y otros países federales son similares. La zonificación y la planificación urbana en Francia y Alemania están reguladas por códigos nacionales o federales. En el caso de Alemania, este código incluye el contenido de los planes de zonificación, así como el procedimiento legal.
Los detalles de cómo los sistemas de planificación individuales incorporan la zonificación en sus regímenes regulatorios varían, aunque la intención siempre es similar. Por ejemplo, en el estado de Victoria (Australia), las zonas de uso del suelo se combinan con un sistema de superposición de esquemas de planificación para tener en cuenta la multiplicidad de factores que impactan en los resultados urbanos deseables en cualquier lugar.
La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para otorgar variaciones (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida causada por la naturaleza particular de la propiedad en cuestión.
Orígenes e historia de la zonificación Los orígenes de los distritos de zonificación se remontan a la antigüedad.Cornelius Steckner: Baurecht und Bauordnung. Architektur, Staatsmedizin und Umwelt bei Vitruv, in: Heiner Knell, Burkhardt Wesenberg (Hrsg.), Vitruv – Kolloquium 1982, Technische Hochschule Darmstadt 1984, S. 259–277. La antigua ciudad amurallada fue la antecesora en la clasificación y regulación del suelo, en función del uso. Fuera de las murallas de la ciudad estaban las funciones indeseables, que generalmente se basaban en el ruido y el olor; allí también vivía la gente más pobre. El espacio entre las paredes es donde ocurrieron actividades insalubres y peligrosas, como la matanza, la eliminación de desechos y la quema de ladrillos. Dentro de los muros había lugares cívicos y religiosos, y donde vivía la mayoría de la gente.
Más allá de distinguir entre terrenos urbanos y no urbanos, la mayoría de las ciudades antiguas clasificaron aún más los tipos y usos de terrenos dentro de sus muros. Esto se practicaba en muchas regiones del mundo, por ejemplo, en China durante la dinastía Zhou (1046 - 256 a. C.), en India durante la era védica (1500 - 500 a. C.) y en los campamentos militares que se extendieron por todo el Imperio Romano (31 a. C. - 476 d. C.). Debido a que los distritos residenciales constituían la mayoría de las ciudades, las primeras formas de distritación solían ser a lo largo de divisiones étnicas y ocupacionales; en general, la clase o el estatus disminuyeron desde el centro de la ciudad hacia el exterior. Una forma legal de hacer cumplir esto fue el sistema de castas.
Si bien se creó espacio para importantes instituciones públicas, lugares de culto, tiendas minoristas, mercados y plazas, existe una distinción importante entre las ciudades de la antigüedad y las de hoy. A lo largo de la antigüedad, hasta el inicio de la Revolución Industrial (1760-1840), la mayor parte del trabajo se realizaba en el hogar. Por lo tanto, las áreas residenciales también funcionaron como lugares de trabajo, producción y comercio. La definición de hogar estaba ligada a la definición de economía, lo que provocó una mayor mezcla de usos dentro de los barrios residenciales de las ciudades.
A lo largo de la Ilustración y la Revolución Industrial, los cambios culturales y socioeconómicos llevaron al rápido aumento en la aplicación e invención de las normas urbanas. Los cambios fueron informados por una nueva racionalidad científica, el advenimiento de la producción en masa y la fabricación compleja, y el posterior inicio de la urbanización. La industria que abandona el hogar remodeló las ciudades modernas.
El hacinamiento, la contaminación y la miseria urbana asociada con las fábricas fueron las principales preocupaciones que llevaron a los funcionarios y planificadores de la ciudad a considerar la necesidad de una separación funcional de los usos. Francia, Alemania y Gran Bretaña son los lugares donde se inventó la pseudo-zonificación para evitar que se construyeran industrias contaminantes en áreas residenciales. Los primeros usos de la zonificación moderna se vieron en Alemania a fines del .
Tipos de zonificación Hay una gran variedad de tipos de zonificación, algunas de las cuales se enfocan en regular la forma de la edificación y la relación de los edificios con la calle con usos mixtos, conocidos como basados en la forma, otros con usos de suelo separados, conocidos como basados en el uso, o una combinación del mismo. Los sistemas de zonificación basados en el uso pueden comprender zonas de uso único, zonas de uso mixto, donde se permite la coexistencia de un grupo compatible de usos, o una combinación de zonas de uso único y mixto en un sistema.
Zonificación de cultivos: Determinación de los cultivos que deben establecerse en determinadas áreas. Zonificación de las llanuras de inundación: Plano que define las zonas principales de áreas con inundaciones potenciales, usualmente acompañado por recomendaciones o restricciones tendientes a prevenir daños por inundaciones. Zonificación ecológica económica: La zonificación ecológica económica, también denominada zonificación ecológica, puede definirse como un proceso de sectorización de un área compleja, en áreas relativamente homogéneas, caracterizadas de acuerdo a factores físicos, biológicos y socioeconómicos y evaluados en cuanto a su potencial de uso sostenible y restricciones ambientales. Vista así, la zonificación económica ecológica constituye un instrumento para plantear la ocupación racional de los espacios, redirigiendo las actividades humanas no compatibles con la oferta ambiental del ámbito en cuestión. Sus resultados pueden utilizarse para diversos fines, como: la planificación de áreas naturales protegidas, desarrollo de una agricultura sostenible, determinación de la aptitud de las tierras para determinados usos, desarrollo de planes de ordenamiento territorial, etc. Zonificación urbana: La zonificación urbana es la práctica de dividir una ciudad o municipio en secciones reservados para usos específicos, ya sean residenciales, comerciales e industriales. La zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo ordenado de un área. Zonificar es un poder de gobierno. No se compensa por restricciones o limitaciones que la zonificación imponga sobre las propiedades.
Zonificación de un solo uso thumb|upright=1.5|Ejemplo de zonificación de un solo uso (mapa del distrito de Greater Winnipeg, 1947). La zonificación de uso único es aquella en la que solo se permite un tipo de uso por zona. Conocida en Norteamérica como «zonificación euclidiana» () debido a un caso judicial en Euclid (Ohio, Estados Unidos), que estableció su constitucionalidad, Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), ha sido el sistema dominante de zonificación en el norte América desde su primera implementación.
Las zonas de uso único comúnmente definidas se clasifican como residencial, mixta residencial-comercial, comercial, industrial y espacial (por ejemplo, centrales eléctricas, complejos deportivos, aeropuertos, centros comerciales, etc.). Cada categoría puede tener una serie de subcategorías, por ejemplo, dentro de la categoría comercial puede haber zonas separadas para pequeños minoristas, grandes minoristas, uso de oficinas, alojamiento y otros, mientras que industrial puede subdividirse en manufactura pesada, ensamblaje liviano y usos del almacén. En Alemania, cada categoría tiene un límite designado para las emisiones de ruido (no forma parte del código de construcción, sino del código federal de emisiones).
En Estados Unidos o Canadá, por ejemplo, las zonas residenciales pueden tener las siguientes subcategorías:
Ocupaciones residenciales que contienen unidades para dormir donde los ocupantes son principalmente de naturaleza transitoria, incluyendo casas de huéspedes, hoteles y moteles. Ocupaciones residenciales que contienen unidades para dormir o más de dos unidades de vivienda donde los ocupantes son principalmente de naturaleza permanente, incluyendo bloques de apartamentos, conventos y residencias de estudiantes. Ocupaciones residenciales donde los ocupantes son principalmente de naturaleza permanente y no están clasificados como Grupo R-1, R-2, R-4 o I, incluyendo edificios que no contienen más de dos unidades de vivienda, centros de atención para adultos para cinco o menos personas por menos de 24 horas. Ocupaciones residenciales en las que los edificios están dispuestos para su ocupación como centros residenciales de atención/vivienda asistida que incluyen más de cinco pero no más de 16 ocupantes.
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