Constitution Center (Washington D. C.)

Constitution Center (anteriormente conocido como David Nassif Building) es un edificio de oficinas ubicado en 400 7th Street SW en Washington D. C.Krouse, Sarah. "SEC Takes Nearly 1 Million Square Feet at Constitution Center." Washington Business Journal. August 4, 2010. Accessed 2011-04-20. Mide 42,7 m de alto y tiene 10 pisos. Cubriendo una manzana entera, es el edificio de oficinas de propiedad privada más grande del Distrito de Columbia. Los inquilinos actuales incluyen la Agencia Federal de Financiamiento de la ViviendaMedici, Andy. "House Panel Seeks to Relocate Federal Trade Commission." Federal Times. March 13, 2012. Accessed 2012-07-03. y la Oficina del Contralor de la Moneda.Krouse, Sarah. "OCC to Take Space at Constitution Center." Washington Business Journal. January 20, 2011. Accessed 2011-04-20. En febrero de 2014, Constitution Center tenía un valor de 725,8 millones de dólares, lo que la convierte en la propiedad sujeta a impuestos más valiosa de la ciudad.Neibauer, Michael. "There's a New Most Valuable Property in D.C." Washington Business Journal. February 3, 2014. Accessed 2014-02-03.

Estructura original En la década de 1950, el Congreso de los Estados Unidos, entonces la institución gobernante del Distrito de Columbia, emprendió el proyecto de renovación urbana del suroeste de DC, el primero en el distrito capital y uno de los primeros programas de este tipo en la nación.Banks and Banks, 2004, p. 41. En 1946, el Congreso aprobó la Ley de Reurbanización del Distrito de Columbia, que estableció la Agencia de Reurbanización de Tierras del Distrito de Columbia (RLA) y otorgó autoridad legal para despejar terrenos y fondos para estimular la reurbanización en la capital.Committee on the District of Columbia, 1978, p. 112. El Congreso también otorgó a la Comisión Nacional de Planificación de la Capital (NCPC) la autoridad para designar qué terrenos se reconstruirían y cómo.Gutheim and Lee, 2006, p. 260. Sin embargo, la RLA no fue financiada hasta la aprobación de la Ley de Vivienda de 1949. Un estudio de 1950 realizado por el NCPC encontró que el pequeño barrio suroeste de la ciudad sufría de altas concentraciones de edificios viejos y mal mantenidos, hacinamiento y amenazas para la salud pública (como falta de agua corriente en el interior, sistemas de alcantarillado, electricidad, calefacción central, etc.). e inodoros interiores).Gutheim and Lee, 2006, p. 266–267. Las visiones en competencia para la remodelación iban desde la renovación hasta la nivelación total de los vecindarios, pero prevaleció la última opinión como más probable que califique para la financiación federal.Gutheim and Lee, 2006, p. 267–271; Banks and Banks, 2004, p. 42. Los planes originales pedían la demolición de casi todas las estructuras en el suroeste de Washington a partir de 1950, pero las impugnaciones legales llevaron a la demolición gradual del área hasta mediados de la década de 1950. izquierda|miniaturadeimagen| Fachada oeste del Centro de la Constitución, después de su renovación en 2009. Los problemas relacionados con la planificación y construcción de L'Enfant Plaza (inmediatamente al oeste del sitio) retrasaron la construcción de cualquier edificio en la cuadra hasta finales de la década de 1960. En 1963, la RLA compró el terreno a la Iglesia Conmemorativa de Westminster, la Quinta Iglesia Bautista y a los propietarios de viviendas.Kessler, Ronald. "GSA Ex-Aide Hits Jackpot on Lease." Washington Post. August 9, 1970.Historic American Buildings Survey, p. 109. Accessed 2011-04-20. El Departamento de Salud, Educación y Bienestar de los Estados Unidos deseaba comprar el sitio para su nueva sede, pero la RLA se negó a vender la propiedad. (El gobierno federal no paga impuestos sobre la tierra y las estructuras que posee, y la RLA quería un propietario privado que aumentara la base impositiva). La RLA intentó vender la tierra el 29 de enero de 1965, pero no hubo compradores.

El edificio fue construido de conformidad con un acuerdo entre la Administración de Servicios Generales (GSA) y el desarrollador de Boston David Nassif, Sr. En julio de 1965, el presidente Lyndon B. Johnson comenzó a planificar unir varias agencias de transporte dispares en un nuevo Departamento de Transporte de los Estados Unidos.Rose, Seely, and Barrett, 2006, p. 134. GSA (el propietario y administrador de la propiedad del gobierno federal de los Estados Unidos) comenzó a buscar arrendar o construir una estructura para albergar a la nueva agencia a fines de 1965.Kessler, Ronald. "GSA Ex-Aide Hits Jackpot on Lease." Washington Post. August 9, 1970. Donald T. Kirwan, jefe de la división de arrendamiento de GSA, conocía a Nassif de una negociación de arrendamiento anterior y discutió con él la ubicación de un edificio y su tamaño. Nassif se acercó a la RLA el 21 de abril de 1966 y pidió comprar el terreno recién arrasado delimitado por las calles 6, 7, D y E SW. En mayo de 1967, GSA envió una carta a Nassif advirtiéndole que probablemente alquilaría toda la estructura que tenía la intención de construir. La compra de tierras por 5,9 millones de dólares se finalizó el 30 de octubre de 1967. El costo de la estructura no está claro. El 15 de noviembre de 1967, Nassif había obtenido un préstamo de construcción de 39 millones de dólares. Pero The Washington Post fijó el costo del edificio en 27 millones de dólares en julio de 1968.Goodman, S. Oliver. "D.C. Building Plans Skyrocket in June." Washington Post. July 11, 1968. El periódico dijo en agosto de 1970 que el costo de la estructura era de 26,5 millones de dólares. El edificio fue diseñado por el arquitecto Edward Durrell Stone, quien también diseñó el Centro John F. Kennedy para las Artes Escénicas. El 11 de abril de 1968, GSA arrendó todo el edificio a Nassif por 20 años por 98 millones de dólares.Kessler, Ronald. "Indictment Stalls Loan On DOT Office Building." Washington Post. August 12, 1970. John A. Volpe Construction fue el contratista principal.

La construcción comenzó en julio de 1968 (aunque se retrasó por muy poco tiempo cuando los trabajadores del hierro sindicalizados en el sitio se declararon en huelga)Koprowski, Claude. "500 Striking Rodmen Tie Up 60 Local Building Projects." Washington Post. July 11, 1968. y se completó en 1969.Natarajan, Prabha. "Nassif Building Secures New Life After DoT Moves On." Washington Business Journal. December 4, 2006. Accessed 2011-04-20. La entrada principal daba a 7th Street SW.Sharkey, Jane. "Marble-Face Office Building to Rise in Capital." New York Times. October 1, 1967. Incluía un patio central (abierto al cielo) que presentaba una fuente, senderos, bancos y jardines. Cuatro de altas arcadas perforaban el edificio en el centro de la manzana a cada lado, creando acceso al patio. Las nervaduras verticales de mármol de la fachada se obtuvieron de la misma cantera cerca de Carrara, Italia, que proporcionó el mármol para el Kennedy Center.Historic American Buildings Survey, p. 109–110. Accessed 2011-04-20. El edificio terminado tenía 10 pisos, tres pisos de sótano, aleros colgantes y 230 000 m² de superficie (94 700 m² de espacio útil).Kessler, Ronald. "GSA Ex-Aide Hits Jackpot on Lease." Washington Post. August 9, 1970.Historic American Buildings Survey, p. 110. Accessed 2011-04-20. Era el edificio de oficinas de propiedad privada más grande de la ciudad en ese momento.

Los contactos de Kirwan con Nassif más tarde se convirtieron en objeto de una investigación legal. Kirwan no solo compartió información privilegiada con Nassif sobre los planes de arrendamiento de la GSA, sino que más tarde invirtió en el negocio de DC de Nassif y se convirtió en un oficial en él.Kessler, Ronald. "GSA Ex-Aide Hits Jackpot on Lease." Washington Post. August 9, 1970. Esta relación (Kirwan dejó GSA en diciembre de 1966, antes de que la carta que indicaba la intención de arrendamiento fuera fijada a Nassif), y el arrendamiento irregular del edificio por parte de GSA, se hicieron de conocimiento público en agosto de 1970. Una auditoría interna de GSA fue fundamental para el proceso de arrendamiento y los costos del arrendamiento."GSA Keeps Wraps on Audit Of DOT Headquarters Rental." Washington Post. August 13, 1970.

Ese mismo mes se cuestionó la refinanciación del edificio. En lEstados Unidos es una práctica comercial común que el prestamista inicial otorgue un préstamo provisional (el "préstamo de construcción") para construir un edificio. Luego, el préstamo provisional lo cancela un segundo prestamista, que se convierte en prestamista hipotecario y recibe los pagos del propietario del edificio. Riggs Bank, un banco local de DC, había proporcionado el préstamo de construcción provisional a Nassif. El Sistema de Jubilación de Empleados de la Ciudad de Nueva York debía haber cancelado este préstamo de construcción. Ese pago se detuvo cuando el oficial de préstamos con el que había tratado Nassif fue acusado de aceptar sobornos para aprobar préstamos.Kessler, Ronald. "Indictment Stalls Loan On DOT Office Building." Washington Post. August 12, 1970. Cuando el fondo de pensiones se negó a otorgar el préstamo, el banco Riggs demandó el pago y amenazó con ejecutar la hipoteca del edificio Nassif.Kessler, Ronald. "Riggs Bank, N.Y. Fund Sued On $39 Million D.C. Building." Washington Post. September 12, 1970; Kessler, Ronald. "Bribe Probe Snags DOT Building Loan." Washington Post. September 13, 1970.

Desde 1969 hasta 2007, el edificio Nassif sirvió como sede del Departamento de Transporte de los Estados Unidos (DOT). El edificio fue diseñado para tener paredes interiores removibles para permitir una fácil reconfiguración del espacio interior.Grass, Michael E. "SEC to Expand Into Denuded Edward Durrell Stone Building." Washington City Paper. August 5, 2010. Accessed 2011-04-20. En noviembre de 1970, el gobierno federal ejerció sus poderes de dominio eminente y tomó el control del estacionamiento de tres pisos en el sótano de Nasif para proporcionar estacionamiento económico para los trabajadores del DOT.Eisen, Jack. "U.S. Takes Over Parking Garage." Washington Post. November 5, 1970. A lo largo de los años, tantos trabajadores del gobierno se quejaron de dolencias mientras trabajaban en la estructura que algunos creían que sufría del síndrome del edificio enfermo. David Nassif Associates, propietario del edificio, impugnó estas afirmaciones. Sin embargo, cuando el Departamento de Transporte anunció que dejaría el edificio en 2000,The Dept. of Transportation built a new headquarters at 1200 New Jersey Avenue SE, which it occupied as of June 2007. See: Haggery, Maryann. "Transportation Dept. Shops for New Headquarters Site." Washington Post. August 16, 1999; Spinner, Jackie. "GSA Picks 4 Sites For DOT Offices." Washington Post. March 11, 2000; "Contractors Move Forward on Transportation Building." Washington Business Journal. February 16, 2004, accessed 2011-04-20; "Green Roofs in the District - Showcase Projects." Department of the Environment. District of Columbia. April 10, 2009 , accessed 2011-04-07. los propietarios prometieron una renovación de 100 millones de dólares que incluía un nuevo sistema de ventilación y limpieza como un incentivo para que la agencia se quedara. Los propietarios también demandaron sin éxito a la Administración de Servicios Generales en 1999 para obligarla a renovar el contrato de arrendamiento federal del edificio. El Departamento de Transporte completó su mudanza del edificio Nassif a su nueva sede en junio de 2007.