derecha|miniaturadeimagen| Fig. 1: gráfico de Robert Shiller sobre los precios de la vivienda, la población, los costos de construcción y los rendimientos de los bonos en EE. UU., de Irrational Exuberance , 2ª ed. Shiller muestra que los precios de las viviendas en los EE. UU. ajustados a la inflación aumentaron un 0,4% por año desde 1890 hasta 2004 y un 0,7% por año desde 1940 hasta 2004, mientras que los datos del censo de EE. UU. de 1940 a 2004 muestran que el valor autoevaluado aumentó un 2% por año. La Burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos fue una burbuja inmobiliaria que afectó a más de la mitad de los estados de los Estados Unidos. Los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo a principios de 2006, comenzaron a disminuir en 2006 y 2007 y alcanzaron nuevos mínimos en 2012. El 30 de diciembre de 2008, el índice de precios de casas Case–Shiller index comunicó la mayor caída de precios en su historia. La crisis crediticia causada por el estallido de la burbuja inmobiliaria -por la concesión de créditos hipotecarios a compradores de alto riesgo- provocó la crisis hipotecaria de 2007 y la crisis bursátil de enero de 2008 que desembocó en la Gran recesión tanto en los Estados Unidos como mundialmente.
El aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias en 2006-2007 entre los propietarios de viviendas en los EE. UU. provocó una Crisis de las hipotecas subprime en agosto de 2008, Alt-A, deuda con garantía (CDO), hipotecas, créditos, fondos de cobertura y mercados de bancos extranjeros. En octubre de 2007, el Secretario del Tesoro de EE. UU. calificó la explosión de la burbuja inmobiliaria como "el riesgo más importante para nuestra economía".
Cualquier colapso de la burbuja inmobiliaria de los EE. UU. Tiene un impacto directo no solo en las valoraciones de las viviendas, sino en los mercados hipotecarios, constructores de viviendas, bienes raíces, tiendas minoristas de suministros para el hogar, fondos de cobertura de Wall Street en manos de grandes inversores institucionales y bancos extranjeros, lo que aumenta el riesgo de Una recesión nacional. Las preocupaciones sobre el impacto del colapso de los mercados de la vivienda y el crédito en la economía más grande de los EE. UU. Hicieron que el presidente George W. Bush y el presidente de la Reserva Federal Ben Bernanke anunciaran un rescate limitado del mercado de la vivienda en los EE. UU. para los propietarios que no pudieron pagar su hipoteca.
Solo en 2008, el gobierno de los Estados Unidos asignó más de $ 900 mil millones a préstamos y rescates especiales relacionados con la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos. Esto fue compartido entre el sector público y el sector privado. Debido a la gran participación en el mercado de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac) (que son empresas patrocinadas por el gobierno), así como la Administración Federal de Vivienda, recibieron una parte sustancial de apoyo del gobierno, a pesar de que sus hipotecas fueron suscritas de forma más conservadora y en realidad tuvieron un mejor desempeño que las del sector privado. Reuters. (2008). FACTBOX - El recuento de rescate del gobierno de EE .
Contexto Los precios de la tierra contribuyeron mucho más a los aumentos de precios que las estructuras. Esto se puede ver en el índice de costo de construcción en la Fig. 1. Se puede derivar una estimación del valor del terreno para una casa restando el valor de reemplazo de la estructura, ajustado por la depreciación, del precio de la casa. Utilizando esta metodología, Davis y Palumbo calcularon los valores de la tierra para 46 áreas metropolitanas de los EE. UU., que se pueden encontrar en el sitio web del Instituto Lincoln para la Política de la Tierra.
Burbujas de vivienda pueden ocurrir en los mercados inmobiliarios locales o globales. En sus últimas etapas, generalmente se caracterizan por aumentos rápidos en las valoraciones de los bienes inmuebles hasta que se alcanzan niveles insostenibles en relación con los ingresos, las relaciones precio-renta y otros indicadores económicos de asequibilidad. Esto puede ir seguido de una disminución en los precios de las viviendas que hace que muchos propietarios se encuentren en una posición de capital negativo, una deuda hipotecaria más alta que el valor de la propiedad. Las causas subyacentes de la burbuja inmobiliaria son complejas. Los factores incluyen la política fiscal (exención de la vivienda de las ganancias de capital), las tasas de interés históricamente bajas, las normas de préstamos fiscales, la incapacidad de los reguladores para intervenir y la fiebre especulativa. Esta burbuja puede estar relacionada con la bolsa de valores o la burbuja punto-com de los años noventa. Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005: Esta burbuja coincide aproximadamente con las burbujas inmobiliarias del Reino Unido, Hong Kong, España, Polonia, Hungría y Corea del Sur.
Si bien las burbujas pueden ser identificables en progreso, las burbujas se pueden medir definitivamente solo en retrospectiva después de una corrección de mercado,La portada de la revista *The Economist*, dedicada al artículo «After the fall» (Tras la caída), en la que aparece un ladrillo cayendo con la leyenda «Precios de la vivienda», da a entender que se prevé una corrección en el mercado inmobiliario, posiblemente tras la «caída» de 2005. que comenzó en 2005-2006 para el mercado de vivienda de EE. UU.This article classified several U.S. real-estate regions as "Dead Zones", "Danger Zones", and "Safe Havens". El expresidente de la Junta de la Reserva Federal de EE. UU., Alan Greenspan, dijo: "Tuvimos una burbuja en la vivienda", y también dijo que, luego de la crisis de las hipotecas y créditos de alto riesgo en 2007, "realmente no lo entendí hasta muy finales de 2005 y 2006 ". En 2001, Alan Greenspan bajó las tasas de interés a un bajo 1% para saltar la economía después de la burbuja ".com". Fue entonces que los banqueros y otras firmas de Wall Street comenzaron a pedir prestado dinero debido a su bajo costo.
La crisis de las hipotecas y los créditos se debió a la incapacidad de un gran número de propietarios de viviendas para pagar sus hipotecas, ya que sus hipotecas de tasa introductoria bajas revertían a las tasas de interés regulares. El presidente ejecutivo de Freddie Mac, Richard Syron, concluyó: "Tuvimos una burbuja", y coincidió con la advertencia del economista de Yale Robert Shiller de que los precios de las viviendas parecen sobrevalorados y que la corrección podría durar años, con la pérdida de billones de dólares del valor de la vivienda. Greenspan advirtió de "grandes declives de dos dígitos" en los valores de las casas "más grandes de lo que la mayoría de la gente espera".
Los problemas para los propietarios de viviendas con buen crédito surgieron a mediados de 2007, lo que provocó que el mayor prestamista hipotecario de los Estados Unidos, Countrywide Financial, advirtiera que no se esperaba una recuperación en el sector de la vivienda al menos hasta 2009 porque los precios de las viviendas estaban cayendo "casi como nunca antes, con la excepción de la Gran Depresión". El impacto del auge de las valoraciones de las viviendas en la economía de los EE. UU. desde la recesión de 2001-2002 fue un factor importante en la recuperación, ya que un gran componente del gasto de los consumidores se vio impulsado por el auge de refinanciamiento relacionado, que permitió a las personas reducir sus pagos mensuales de hipotecas. bajar las tasas de interés y retirar el capital de sus hogares a medida que aumenta su valor.
Cronología
Identificación miniaturadeimagen| Un gráfico que muestra los precios de venta promedio y promedio de las casas nuevas vendidas en los Estados Unidos entre 1963 y 2010.
Aunque es difícil identificar una burbuja económica, excepto en retrospectiva, numerosos factores económicos y culturales llevaron a varios economistas (especialmente a finales de 2004 y principios de 2005) a argumentar que existía una burbuja de vivienda en los Estados Unidos Dean Baker identificó la burbuja en agosto de 2002, luego advirtió repetidamente su naturaleza y profundidad, y las razones políticas por las que se ignoraba. Antes de eso, Robert Prechter escribió extensamente sobre el tema al igual que el profesor Shiller en su publicación original de Irrational Exuberance en el año 2000.
El estallido de la burbuja inmobiliaria fue predicho por un puñado de analistas políticos y económicos, como Jeffery Robert Hunn en un editorial del 3 de marzo de 2003. Hunn escribió: Muchos se opusieron a cualquier sugerencia de que podría haber una burbuja inmobiliaria, especialmente en su punto máximo de 2004 a 2006,La Lista no oficial de expertos / expertos que se equivocaron en la burbuja de la vivienda , el 16 de julio de 2008, de "Economics of Contempt", enumera 25 fuentes que rechazan la etiqueta de "burbuja". con algunos rechazando la etiqueta de "burbuja de la casa" en 2008. La negación de la burbuja, Paul Krugman, cita ¿Hubo una burbuja inmobiliaria?, por Alex Tabarrok, 13 de febrero de 2008 como rechazo de la etiqueta "burbuja". Las reclamaciones de que no se advirtió de la crisis se repudiaron aún más en un artículo de agosto de 2008 en The New York Times, que informó que a mediados de 2004 Richard F. Syron, CEO de Freddie Mac, recibió una nota de David Andrukonis, el ex jefe de riesgos, advirtiéndole que Freddie Mac estaba financiando préstamos cargados de riesgos que amenazaban la estabilidad financiera de Freddie Mac. En su memorándum, el Sr. Andrukonis escribió que estos préstamos "probablemente representen un enorme riesgo financiero y de reputación para la empresa y el país". En Freddie Mac, Jefe de señales de advertencia desechadas, Charles Duhigg, The New York Times, 5 de agosto de 2008 El artículo reveló que más de dos docenas de ejecutivos de alto rango dijeron que el Sr. Syron simplemente había decidido ignorar las advertencias .
Otras advertencias se produjeron ya en 2001, cuando el fallecido gobernador de la Reserva Federal, Edward Gramlich, advirtió sobre los riesgos planteados por las hipotecas de alto riesgo. En septiembre de 2003, en una audiencia del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes, el congresista Ron Paul identificó la burbuja de la vivienda y predijo las dificultades que causaría: "Como todas las burbujas creadas artificialmente, el auge de los precios de la vivienda no puede durar para siempre. Cuando los precios de la vivienda caen, los propietarios experimentarán dificultades a medida que su patrimonio se elimine. Además, los tenedores de la deuda hipotecaria también tendrán una pérdida". Reuters informó en octubre de 2007 que un analista de Merrill Lynch también había advertido en 2006 que las empresas podrían sufrir por sus inversiones de alto riesgo .
La revista The Economist declaró: "El aumento mundial de los precios de la vivienda es la burbuja más grande de la historia", por lo que cualquier explicación debe considerar sus causas globales, así como las específicas de los Estados Unidos. El entonces presidente de la Junta de la Reserva Federal, Alan Greenspan, dijo a mediados de 2005 que "como mínimo, hay un poco de 'espuma' (en el mercado inmobiliario de EE. UU.) ... es difícil no ver que hay muchas burbujas locales"; Greenspan admitió en 2007 que la espuma "era un eufemismo para una burbuja". A principios de 2006, el presidente Bush dijo sobre el auge de la vivienda en Estados Unidos: "Si las casas se vuelven demasiado caras, la gente dejará de comprarlas... Las economías deberían ciclo".
A lo largo del período de la burbuja hubo poca o ninguna mención del hecho de que la vivienda en muchas áreas se estaba vendiendo (y aún se está vendiendo) por un costo muy superior al de reemplazo.